Como calcular o IPTU?

Tempo de leitura: 7 minutos

Uma dúvida comum ou mesmo uma curiosidade para quem está buscando um imóvel é entender como é calculado o IPTU. Afinal, trata-se de um alto valor que é pago todo ano, mas que não é bem explicado.

Esse imposto é cobrado por todo imóvel construído que seja avaliado em mais de R$70.000, o que representa praticamente a totalidade dos imóveis dos grandes centros urbanos.

No texto de hoje, vamos mostrar como é feito o cálculo, tirar dúvidas sobre o imposto e esclarecer o que influencia a queda ou o aumento do valor. Acompanhe!

O que é o IPTU?

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana é cobrado anualmente (porém pode ser pago mensalmente) pela prefeitura e direcionado ao proprietário do imóvel.

Para fazer o cálculo, apesar de a fórmula ser a mesma em todo o país, existem alíquotas (ou frações) específicas para cada região, que variam de acordo com o mercado imobiliário local.

Diferentemente do que muitos assumem, o imposto não visa cobrir somente os gastos com asfaltamento, praças e lugares comuns. Na verdade, o tributo é somado a outros e direcionado a educação, saúde e várias outras despesas do município.

O que preciso saber para fazer o cálculo?

Para fazer o cálculo do imposto, é preciso conhecer alguns números, como o valor venal do imóvel e a alíquota do seu município. Veremos como a seguir:

Valor venal

O valor venal ou valor de mercado é o quanto o seu imóvel vale de acordo com a prefeitura. Ele varia de acordo com o tamanho e a localização do imóvel.

Você deverá descobrir o valor do metro quadrado do imóvel (que varia de acordo com a rua, o bairro e a região em que está localizado) para multiplicá-lo pela área construída do seu imóvel.

É importante frisar que o valor venal, muitas vezes, não coincide com o preço cobrado por um imóvel, já que o preço está sujeito a condições momentâneas e subjetivas no momento da negociação entre o proprietário e um comprador.

Alíquota do município

Esse é o valor pelo qual você multiplicará o valor venal do imóvel para descobrir o quanto ele vale na sua cidade.

Existem diversas tabelas disponíveis online que contêm os valores das alíquotas de cada município ou grupo de municípios. Essa alíquota também é calculada de acordo com o mercado imobiliário local.

Como calcular o valor de mercado?

Para descobrir o valor venal do imóvel, é necessário, primeiramente, conhecer o valor do metro quadrado da região onde ele se encontra.

Esse número pode ser encontrado na Planta Genérica de Valores Imobiliários (PGVI), um documento oficial que cataloga o preço médio do metro quadrado em cada parte de um município. Ele pode ser encontrado em sites especializados ou diretamente com a prefeitura.

Com o valor do metro quadrado em mãos, você deverá multiplicá-lo pela área construída do imóvel. Essa informação pode ser encontrada em qualquer documento (matrícula do imóvel, registro, escritura ou até mesmo no próprio IPTU) e é equivalente à área coberta.

Ou seja, caso o imóvel seja uma cobertura ou possua uma área descoberta (como área privativa ou varandas), a área construída será menor que a área total.

Portanto, para um imóvel de 120m² de área construída que fica em uma região onde o metro quadrado vale R$10.000, o valor venal será R$1.200.000 (um milhão e duzentos mil).

Você também poderá recorrer a uma imobiliária de confiança para fazer o cálculo do metro quadrado do imóvel, já que as imobiliárias possuem uma grande base de propriedades e têm expertise para avaliar um imóvel.

Finalmente, como é calculado o IPTU?

Após descobrir o valor venal e a alíquota do município, descobrir o IPTU é simples. Basta multiplicar o valor venal pela alíquota, que deverá ser um valor percentual.

Nesse caso, se o imóvel que citamos anteriormente estiver em um município cuja alíquota é de 0.2%, deve-se multiplicar o valor venal de R$1.200.000 por 0.2%, o que resultará no valor final de R$2.400 ao ano (ou R$200 ao mês).

Portanto, o IPTU desse imóvel deverá ser próximo de R$2.400 por ano. É importante lembrar que, quanto mais exato for o valor venal, mais próximo esse número será da realidade.

Quais fatores influenciam no IPTU?

Para entender melhor o que leva ao valor venal do imóvel e, consequentemente, ao valor do IPTU, é necessário compreender algumas das várias variáveis que atuam na precificação de uma propriedade.

As mais importantes são, sem dúvida, o padrão de acabamento, a localização e a idade. Esta última é mais fácil (já que só depende da data do primeiro registro do imóvel), porém, para as outras variáveis, as prefeituras possuem tabelas mestras com parâmetros de precificação, que são conferidos periodicamente em pesquisas de campo ou vistorias.

Isso significa que o IPTU não somente sofrerá um reajuste anual, como também poderá ser reavaliado de tempos em tempos para ver se o imóvel permanece na mesma categoria que quando foi precificado pela última vez. Veremos em mais detalhes a seguir:

Acabamento

Existem vários padrões de acabamento, desde o mais simples até o mais luxuoso. E cada um deles terá uma pontuação específica que será usada para calcular o valor venal do imóvel.

Por isso, uma reforma que altere o nível do acabamento de um imóvel eventualmente será refletida no valor do IPTU. Isso acontece porque, de tempos em tempos, são feitas visitas aos imóveis para verificar se houve mudanças significativas na construção.

Essas mudanças são registradas e alteradas oficialmente na prefeitura local, para que, na próxima cobrança, o valor do IPTU já reflita o novo valor venal da propriedade.

Localização

Você pode estar pensando o seguinte: posso mudar o acabamento de um imóvel, mas como mudarei a localização? E seu pensamento está correto. Logo, se não é possível modificar o local onde está construído o imóvel, por que o valor do imóvel poderia ser alterado por esse motivo?

A resposta é simples: porque a localização pode mudar com o passar dos anos. Alguns espaços que eram considerados periferia podem ser integrados ao município, alguns bairros podem ter uma melhoria de infraestrutura com reformas, áreas verdes, revitalizações ou mesmo graças a construções importantes, como sedes administrativas e centros comerciais.

Como essas mudanças afetam diretamente a infraestrutura e a qualidade de uma região, elas também afetam o valor das propriedades que estão ali localizadas. Portanto, o IPTU também reflete as mudanças (negativas ou positivas) que acontecem em cada parte do município.

Podemos concluir, assim, que o cálculo do IPTU é bem simples depois que entendemos as variáveis e os itens que são contemplados na avaliação de mercado dos imóveis. Basta consultar o valor venal e a alíquota para fazer a matemática.

Conseguiu entender como é calculado o IPTU de um imóvel e quais são os fatores que influenciam esse tributo? Quer ficar por dentro de outras dicas como essas? Curta nossa página no Facebook e não perca nenhum conteúdo!

8 Comentários

  1. Priscila Gonçalves da Silva

    O que fica mais barato, o valor do IPTU da área construída ou só do terreno?

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    1. O ponto de partida para cobrança de IPTU é o terreno, as benfeitoria depois implica em redução do valor venal do imóvel e consequentemente da alíquota de IPTU.

      A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, que é definido como o valor de venda do imóvel em condições normais de mercado. O valor venal é determinado pela Secretaria de Estado de Fazenda do DF – SEF/DF por meio de avaliação realizada, na qual são considerados alguns fatores que interferem na composição do valor do imóvel, como, por exemplo: a área do terreno, a destinação ou a natureza da utilização do terreno, a área construída, o valor unitário do metro quadrado, os serviços públicos existentes, a valorização do logradouro, e outros fatores aferidos no mercado imobiliário (Decreto nº 28.445/07, Art. 13).

      Os terrenos residenciais que possuem o alvará de construção estão beneficiados pela redução da alíquota do IPTU de 3% (três por cento) para 1% (um por cento), pelo prazo improrrogável de 36 (trinta e seis meses), contados a partir da data de expedição do alvará pelo órgão competente, desde que o proprietário do imóvel não seja titular de outro imóvel de mesma natureza no Distrito Federal; (Base Legal: letra b do Inciso II do Artigo 15 do Decreto n.º 28.445/07)

      Fonte: http://www.fazenda.df.gov.br/area.cfm?id_area=66

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  2. Karin

    Bom dia. Tenho uma casa terrea hj usada como comercial para consultório.
    Queremos desocupar a casa para vender, enquanto não vende temos que continuar pagando o iptu comercial que é muito caro?
    Se ela não estará tendo função comercial, não podemos mudar para residencial? E depois o novo proprietário se não for usar como residencia muda?
    Como poderia fazer isso caso seja possível? Muito obrigada

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    1. Olá!
      Sim, continua pagamento mesmo com o imóvel desocupado.

      Quanto a segunda pergunta, por se tratar de mudança de categoria e alíquota, o ideal é que procure a secretaria da fazenda do seu município.

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  3. João Marcos

    Onde consta a informação que imóveis abaixo de 70 mil sejam isentos de IPTU?

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    1. Olá, para isenção de IPTU só existem algumas regras como idade. Em relação à valores, existe a isenção de ITBI em transações abaixo de 70 mil.

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