SFH e SFI: entenda as diferenças e saiba qual a melhor taxa

Tempo de leitura: 6 minutos

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Se você pensa que, depois de escolher o primeiro apartamento, o trabalho duro acabou, está um pouco enganado. Para que o imóvel seja realmente seu, é preciso avaliar as melhores formas e condições de pagamento que caibam no seu orçamento sem comprometê-lo.

Para muitos, a melhor opção é o financiamento imobiliário. Pensando nisso, a seguir explicamos as diferenças entre os dois principais tipos de financiamento, SFH e SFI, e o que você precisa saber para escolher a melhor opção para o seu bolso. Acompanhe conosco!

Afinal, o que é um financiamento imobiliário?

Vamos começar do básico: é comum que haja pessoas que, apesar de ouvirem o termo constantemente no mercado imobiliário, não entendem bem o que é um financiamento e como ele funciona.

Financiar nada mais é que pegar o dinheiro emprestado com uma instituição financeira para quitar o imóvel que você escolheu. No entanto, como todo empréstimo, os financiamentos implicam o pagamento de juros mensais, como uma espécie de aluguel sobre o valor emprestado, que estará embutido nas prestações.

Além dos juros, as prestações dos financiamentos também são compostas pela chamada amortização, que é o valor que está sendo devolvido do empréstimo à instituição financeira.

Por exemplo, se você paga uma prestação de R$ 100, onde R$ 10 são referentes ao pagamento dos juros do financiamento, R$ 90 é o que efetivamente você estará pagando do valor que tomou emprestado.

Diversos bancos oferecem financiamento de imóveis. O que diferenciará um do outro serão as condições e formas de pagamento, isto é, as taxas de juros cobradas, a duração do contrato e a porcentagem do imóvel que será financiada.

O SFH e o SFI são as duas modalidades de crédito imobiliário regulamentadas pelo Banco Central. Para entender qual dos dois é melhor para o seu caso, é preciso saber como eles funcionam.

O que é SFH?

O SFH, ou Sistema Financeiro de Habitação, é garantido pelos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

Essa modalidade foi criada e regulamentada pela Lei n.º 4.380, de 21 de agosto de 1964, e rege a grande maioria dos financiamentos concedidos no país. Para ser candidato a esse tipo de financiamento, é preciso cumprir alguns requisitos, que são:

  • o valor de avaliação do imóvel não poderá ultrapassar R$ 950 mil se ele estiver localizado nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal. Nos demais estados, esse valor máximo deve ser de R$ 800 mil;
  • a concessão do financiamento chegará, no máximo, ao teto de R$ 760 mil, ou seja, mesmo que o seu imóvel custe R$ 950 mil, o máximo que você conseguirá financiar serão esses R$ 760 mil;
  • o valor mensal das parcelas não poderá comprometer mais do que 30% da renda bruta do contratante;
  • o prazo máximo de quitação da dívida é de 35 anos, ou 420 meses;
  • o contratante deve ser exclusivamente pessoa física;
  • a taxa de juros chega no teto máximo de 12% a.a.

As exigências são muitas, mas é exatamente por causa delas que esse é um dos modelos de financiamento mais vantajosos. Por ser mais rígido, o SFH consegue oferecer melhores condições a quem o contrata, e seu custo efetivo máximo de operação, ou seja, o valor total que é negociado é regulado.

Outra grande vantagem do financiamento SFH é que ele aceita o uso dos recursos do FGTS do contratante para quitação do empréstimo. Entretanto, para isso também é preciso que você se encaixe em alguns quesitos:

  • você deve possuir, no mínimo, três anos de contribuição para o FGTS;
  • na data da concessão do financiamento, seu contrato de trabalho deve estar ativo no FGTS ou com saldo na conta vinculada ao FGTS correspondente a, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel;
  • você não pode possuir outro financiamento do tipo SFH ou já possuir outro imóvel no seu município de residência ou no da sua ocupação profissional.

O que é SFI?

A outra modalidade de financiamento desenvolvida pelo governo federal é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Ele surgiu em contraponto ao SFH, visto que muitos dos candidatos não cumprem os requisitos para contratar esse tipo de empréstimo.

Isso quer dizer que o SFI é voltado para usuários com necessidades específicas, como aqueles que buscam financiar um imóvel mais caro ou com parcelas um pouco mais altas, por exemplo.

Como o risco à instituição financeira é maior no caso do SFI, isso se reflete nas taxas de juros oferecidas, que tendem a ser mais altas do que no SFH.

As principais características desse tipo de financiamento são:

  • não existe valor máximo de avaliação do imóvel;
  • o valor concedido de financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel financiado;
  • não há limite de renda comprometida, ou seja, você poderá pagar parcelas mais altas e quitar o financiamento em menos tempo;
  • nesse caso, a compra do imóvel pode ser feita por meio de pessoa física como de pessoa jurídica;
  • o prazo de quitação máximo também é de 35 anos, ou 420 meses;
  • a taxa de juros é variável, podendo ultrapassar os 12% a.a. do SFH.

Então, qual a melhor opção entre SFH e SFI?

À primeira vista, o Sistema Financeiro de Habitação pode parecer mais vantajoso do que o SFI. Porém, a verdade é que a escolha entre um desses dois tipos de financiamento dependerá das características da sua compra e do seu planejamento financeiro.

Avalie bem suas condições antes de tomar uma decisão, pensando no valor do imóvel que deseja adquirir, em quanto tempo deseja quitar o financiamento e na porcentagem da renda familiar que poderá ser comprometida.

Comprar o primeiro imóvel é um sonho realizado. Para chegar até lá, porém, você deverá se planejar e ter disciplina para conseguir o financiamento e comprar o empreendimento ideal para suas necessidades.

Busque sempre se informar bastante e avaliar bem as condições de SFH e SFI antes de tomar uma decisão. Além disso, contar com o auxílio de uma boa imobiliária é sempre uma ótima pedida para quem quer evitar dores de cabeça no futuro.

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